Grondbeleid

Het grondbeleid heeft invloed op en hangt samen met de uitvoering van bijna alle programma’s zoals Wonen en leefbaarheid, Werken en leren, Zorgen en samenleven. De beschikbaarheid van grond is belangrijk voor diverse maatschappelijke activiteiten. Grondbeleid beschrijft waarom wij grond in eigendom hebben, waarom en hoe we grond verwerven, waarom grond van functie verandert en hoe we grond beheren en uitgeven. Onze uitgangspunten en werkwijze zijn vastgelegd in de Nota grondbeleid 2017, gemeente Zutphen.

Wanneer het gaat om exploitatie van gronden gaat het al snel om veel geld met daarbij grote risico’s. Het zijn veelal complexe projecten met een lange looptijd waar veel partijen bij betrokken zijn. Het totaal financieel overzicht van alle grondexploitaties, reserves en voorzieningen staat beschreven in de Meerjaren Prognose Grondzaken 2026-1.

Het saldo van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten is de boekwaarde. Samen met de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten geeft dat het verwacht resultaat. Wanneer het verwacht resultaat een verlies is, moet een voorziening worden getroffen. Deze voorziening en andere kosten worden betaald uit de reserves.

De boekwaarde was eind 2025 ongeveer €5,4 miljoen negatief (in de onderstaande grafiek is een negatief bedrag een positieve boekwaarde). De boekwaarde is ten opzichte van 2024 sterk opgelopen als gevolg van het afsluiten van Helbergen (positief resultaat) waardoor deze boekwaarde wegvalt uit het overzicht. Ook het openen van Schouwbroek laat deze boekwaarde sterk oplopen. Het project zit in de voorbereiding en pas bij de eerste verkoop zal de boekwaarde daarvan teruglopen. Het is daarmee de verwachting dat de komende jaren de boekwaarde weer minder negatief wordt.

Er is in dit overzicht nog geen rekening gehouden met de drie nieuwe ontwikkelingen: De Kleine Linie, De Hoven Noord en de Zeeheldenbuurt. Hiervoor zijn nog geen grondexploitaties vastgesteld. Op het moment dat deze vastgesteld worden, worden deze meegenomen in het overzicht.

Het verwachte resultaat op eindwaarde (= resultaat aan het einde van het jaar) bedraagt een winst van € 5,5 miljoen. De resultaten uit Leesten Schouwbroek zijn voornamelijk de bepalende factor voor het positieve resultaat. Dit betreft echter wel een tussenresultaat omdat de ontwikkeling verder gaat dan 2028.

Voor de volgende projecten wordt een verlies verwacht en is een verliesvoorziening  (op basis van de Eindwaarde) getroffen.

Voor afgesloten grondexploitaties is een voorziening getroffen waarbij nog te maken kosten voor de afwikkeling zijn opgenomen in de voorziening.

Eind 2025 zijn de exploitatie van de ontwikkelingen Noorderhaven en Helbergen  afgesloten. Na het reserveren van de nog te maken kosten voor de laatste werkzaamheden, is de winst voor Helbergen en het overschot van de verliesvoorziening Noorderhaven gestort in de reserve GZ exploitatieresultaten.

De Reserve GZ exploitatieresultaten kan nog fors afnemen door onzekerheden in de (nieuw te openen) grondexploitaties of bestuurlijke keuzes (zoals programma en/of bestemming) waardoor de verliesvoorzieningen opgehoogd moeten worden.

Het grondbeleid binnen de gemeente Zutphen maakt gebruik van de volgende reserves: Reserve grondzaken exploitatieresultaten, Reserve bovenwijkse voorzieningen en de Reserve strategische aankopen.  De Reserve grondzaken exploitatieresultaten is de belangrijkste reserve in relatie tot het grondbeleid. Deze reserve is ingesteld voor het grondbedrijf om de financiële resultaten en risico’s van het grondbedrijf apart te houden van de algemene reserve van de overige gemeentelijke taken. De Reserve grondzaken exploitatieresultaten is het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Het wordt gebruikt om alle mogelijke toekomstige tegenvallers op te vangen. Bij winstneming van een gebiedsexploitatie wordt de winst toegevoegd aan deze reserve. Bij een verwacht tekort wordt direct een verliesvoorziening gevormd ten laste van deze reserve. 

De reële risico’s van de grondexploitaties worden periodiek voor de komende vijf jaar doorgerekend. Het totaal aan (financiële gevolgen van deze) risico’s is de benodigde omvang van deze reserve. Bij een surplus valt het meerdere vrij ten gunste van de Algemene reserve van de overige gemeentelijke taken, bij een lager saldo moet de reserve worden aangevuld ten laste van de gemeentelijke begroting of de Algemene reserve. Omdat wordt gerekend over een periode van vijf jaar, wordt jaarlijks 20% van het surplus/tekort aan de reserve onttrokken/gestort

Voor de komende jaren worden 3 nieuwe grondexploitaties verwacht:
•    De Kleine Linie
•    De Hoven Noord
•    Zeeheldenbuurt